Các khu chung cư lớn có nguồn quỹ bảo trì lên tới hàng chục tỉ đồng, tiềm ẩn nguy cơ bị lạm dụng. Ảnh minh họa: Phi Bằng.

Để sử dụng tốt kinh phí 2% quỹ bảo trì chung cư không chỉ cần tránh chủ đầu tư "om" tiền mà còn phụ thuộc vào Ban quản trị phải thật có tâm và trách nhiệm cộng đồng của cư dân. Tuy kinh phí bảo trì nhà chung cư khá lớn nhưng quy định về quản lý sử dụng quỹ này còn sơ sài dẫn đến rất nhiều tranh chấp, chiếm dụng đã xảy ra. Quỹ bảo trì vẫn được quản lý dựa trên cảm tính của Ban quản trị nên xung đột trong các tòa nhà chung cư cứ kéo dài âm ỉ mà chưa có hướng giải quyết thấu đáo.

Bước đầu khống chế chủ đầu tư

Quy định hiện hành theo NĐ 99/2015 - Người mua nhà nộp phí bảo trì (2% giá trị căn hộ) trực tiếp cho chủ đầu tư (CĐT). - CĐT tạm quản lý và phải bàn giao quỹ này khi Ban quản trị được bầu ra. Dự thảo sửa đổi Khoản 1, Khoản 2 Điều 36 của NĐ 99/2015 - CĐT phải mở tài khoản vốn chuyên dùng để nhận tiền bảo trì. - Đây là tài khoản "đóng", CĐT không sử dụng được. - Bỏ quy định khách hàng nộp phí bảo trì trực tiếp cho CĐT. - Cưỡng chế bán đấu giá tài sản CĐT để thu hồi quỹ bảo trì.

Những ngày gần đây, tại chung cư 4S Linh Đông (quận Thủ Đức, TPHCM), nhiều cư dân căng băng rôn phản ứng việc chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp giấy chủ quyền và công khai khoản tiền phí bảo trì chung cư.

Theo ghi nhận từ cư dân, mặc dù Ban quản trị được thành lập từ tháng 11-2019, nhưng đến nay vẫn chưa được nhận bàn giao khoản phí bảo trì lên tới gần 25 tỉ đồng và hồ sơ kỹ thuật, quyết toán các chi phí vận hành chung cư. Nguyên do xuất phát từ việc bàn giao giữa chủ đầu tư (Công ty Thành Trường Lộc) và Ban quản trị bị kéo dài, cũng như mâu thuẫn trong nội bộ Ban quản trị chung cư.

Trung tuần tháng 6 vừa qua, cư dân chung cư Dream Home Luxury (phường 14, quận Gò Vấp, TP HCM) đã căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư là Công ty CP Nhà Mơ bàn giao 2% quỹ bảo trì.

Ông Lại Nhân Trí, Trưởng Ban quản trị chung cư Dream Home Luxury cho biết, mặc dù đã 5 năm qua kể từ ngày bàn giao nhà, Ban quản trị chung cư đã được thành lập từ lâu, nhưng chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao quỹ bảo trì (hơn 10 tỉ đồng).

"Cơ sở vật chất chung cư xuống cấp nhưng không được sửa chữa, bảo trì kịp thời do không có kinh phí, gây ảnh hưởng đến cuộc sống và an toàn của cư dân. Ban quản trị chung cư đã nhiều lần kiến nghị chủ đầu tư nhưng chưa được giải quyết", ông Lại Nhân Trí bức xúc.

Đây chỉ là những trường hợp mới nhất trong hàng trong chung ở TPHCM vướng phải tranh chấp, xung đột liên quan đến quỹ bảo trì trong nhiều năm qua. Về quản lý, sử dụng phí bảo trì có trách nhiệm của ba nhóm chủ thể là chủ đầu tư, ban quản trị chung cư và tập thể cư dân. Thời gian qua, tranh chấp chung cư xảy ra chủ yếu do chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì, sử dụng trái phép quỹ này và sử dụng không đúng mục đích quỹ bảo trì.

Theo ông Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, tình trạng chủ đầu tư "om" quỹ bảo trì dẫn đến những tranh chấp chung cư trong thời gian qua, một phần đó là do một số bất cập từ Luật Nhà ở 2014 và Thông tư thi hành của Luật.

Cụ thể, Nghị định số 99/2015 quy định, người mua nhà có hai phương thức để nộp kinh phí bảo trì là nộp trực tiếp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng mua bán, hoặc nộp cho chủ đầu tư và chủ đầu tư chuyển vào tài khoản kinh phí bảo trì. Tuy nhiên nhiều chủ đầu tư đã thu tiền phí bảo trì mà không cho vào tài khoản được quy định, hoặc rút số tiền từ tài khoản này ra để sử dụng với mục đích riêng.

Tiếp đó, Nghị định này cũng cũng nêu rõ: Chủ đầu tư phải mở một "tài khoản thanh toán" tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nộp.

"Đáng nói, tài khoản thanh toán là tài khoản mở, không có ai kiểm soát, dẫn đến dù khách hàng đã nộp trực tiếp kinh phí 2% vào quỹ bảo trì thì chủ đầu tư vẫn có thể mang số tiền này đi sử dụng vào mục đích khác. Do đó, việc Bộ Xây dựng đề xuất thay đổi từ "tài khoản thanh toán" sang "tài khoản vốn chuyên dùng" cho quỹ bảo trì là một phương án đúng đắn và khả thi", ông Châu nhận định.

Các chuyên gia cho rằng, do kinh phí quỹ bảo trì khá lớn, có những dự án lên tới hàng trăm tỉ đồng nên chủ đầu tư không muốn "nhả" lợi ích này ra. Đề xuất mới đây của Bộ Xây dựng có thể ngăn chặn được việc chủ đầu tư "ôm" quỹ bảo trì để sử dụng cho mục đích khác trong thời gian tới. Tuy vậy quỹ bảo trì là một khoản tài chính có chuyển giao nên việc nảy sinh xung đột sau chuyển giao cũng là một vấn đề cần tính đến.

Đến áp lực minh bạch sau tiếp quản

Nếu như đề xuất của Bộ Xây dựng được thông qua, quỹ bảo trì sẽ được bảo vệ trong một tài khoản vốn chuyên dùng sau đó sẽ được bàn giao cho Ban Quản trị chung cư khi được thành lập. Thời điểm này quỹ bảo trì lại tiếp tục trở thành chủ thể trong một quy trình quản lý sử dụng đầy áp lực và xung đột xoay quanh khoản tiền này có thể được khơi dậy bất cứ lúc nào.

Ban quản trị tại mỗi tòa nhà chung cư được bầu thông qua hội nghị nhà chung cư, là cư dân tại chính tòa nhà đó và làm việc có thù lao. Ban quản trị sẽ là những người có quyền thay mặt cư dân quản lý quỹ bảo trì chung cư để chi cho việc vận hành, bảo trì tòa nhà. Những tranh chấp tại chung cư chủ yếu bắt nguồn từ việc bất đồng và thiếu minh bạch khi sử dụng nguồn quỹ này.

Cư dân nên tham gia Hội nghị chung cư để bầu chọn Ban quản trị có trách nhiệm nhất để đại diện cho mình. Ảnh minh họa: VNN

Bất cứ quyết định nào liên quan đến việc bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà đều phải được các thành viên Ban quản trị thống nhất trên nguyên tắc đặt lợi ích chung lên hàng đầu. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có những Ban quản trị tiêu cực, các thành viên trong ban thông đồng với nhau để trục lợi từ nguồn quỹ bảo trì khổng lồ.

Trung bình chi phí bảo trì cho một chung cư tầm trung là khoảng 1 tỉ đồng/năm, chung cư lớn có thể lên đến 2-3 tỉ đồng/năm. Ban quản trị sẽ thay mặt cư dân lựa chọn những đơn vị thực hiện bảo trì, bảo dưỡng. Cách đơn giản nhất là khi đối tác báo giá các phần việc, Ban quản trị sẽ yêu cầu họ nâng giá lên để hưởng chênh lệch. Khoản kê thêm này các bên có thể chia nhau, chưa kể số tiền hoa hồng dĩ nhiên Ban quản trị được hưởng khi gọi dịch vụ.

Ngoài ra, Ban quản trị có thể bày vẽ ra thêm việc sửa chữa, thay thế những hạng mục còn sử dụng tốt để kiếm cớ chi tiền. Hay việc một người trong Ban quản trị đứng tên tài khoản tiền gửi sẽ nảy sinh các vấn đề trục lợi từ các khoản chi lãi ngoài từ ngân hàng.

Trong thời gian hoạt động, tòa nhà chắc chắn sẽ có thêm nhiều khoản thu từ việc cho thuê, quảng cáo… nhưng có Ban quản trị cố tình không soạn thảo quy chế thu-chi, không thông qua ý kiến cư dân mà tự ý sử dụng các khoản tiền vãng lai cho mục đích riêng. Chưa kể việc vận hành dựa trên cảm tính hay sự thỏa hiệp giữa Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành tòa nhà để trục lợi cũng rất dễ xảy ra.

Trên thực tế, vấn đề thu hay không thu phí bảo trì nhà chung cư từ lâu đã là chủ đề gây tranh cãi. Tuy nhiên, phương án nào cũng có ưu điểm và hạn chế. Nếu bỏ không thu thì khi cần tiền để sửa chữa lại không có, còn nếu bàn giao quỹ này cho ban quản trị cũng cần phải có cơ chế giám sát chặt chẽ, phải có trách nhiệm thật rõ ràng.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, kinh nghiệm các nước đều quy định chung cư phải có một quỹ bảo trì, sửa chữa, thay thế các phần kết cấu trang thiết bị thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư.

Tuy nhiên, ngay cả khi cư dân có đóng góp bằng cách này hay cách khác vào quỹ bảo trì, thì cũng cần kiện toàn một hệ thống quy định pháp luật chặt chẽ hơn về ban quản trị chung cư. Trong đó yêu cầu trách nhiệm của người làm chủ tài khoản quỹ bảo trì, tránh việc một vài cá nhân trục lợi quỹ này gây hậu quả không tốt.

Trong khi đó, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, cho rằng việc duy trì quỹ bảo trì trong thời gian bao lâu phụ thuộc vào năng lực quản trị tài chính của Ban quản trị và uy tín của chủ đầu tư. Nếu biết cách làm và thực sự vì lợi ích chung thì quỹ bảo trì không những không bị teo tóp mà sẽ ngày càng sinh sôi thêm.